Intermediación en fideicomisos inmobiliarios: responsabilidad de las inmobiliarias frente a consumidores
Por L. Martín Möller Rombolá y Dante Ariel López
El presente trabajo analiza el rol de empresas inmobiliarias dedicadas principalmente al corretaje que, bajo apariencia de simples intermediarias, actúan en fideicomisos inmobiliarios como desarrolladoras, asumiendo funciones centrales en la estructuración, promoción y comercialización de los proyectos. Así, entendemos que deben ser consideradas proveedoras profesionales alcanzadas por el régimen de protección al consumidor. A partir de ello, se examinan las consecuencias jurídicas de tal encuadre, en particular la extensión de su responsabilidad por incumplimientos obligacionales, en función de la conexidad contractual existente entre su vinculación con los consumidores y los restantes contratos que conforman el proyecto y la confianza generada en los estos a partir de su marca, posicionamiento empresarial y despliegue publicitario. Se concluye el carácter vinculante de las precisiones publicitarias y la ubicación de estas empresas como proveedoras de las prestaciones principales en la relación de consumo globalmente considerada, debiendo responder de forma objetiva y concurrente, aun sin ser las ejecutoras directas, conforme al art. 10 bis de la LDC.Más allá del corretaje: la intermediación en fideicomisos inmobiliarios frente a consumidores
I- Introducción
Es una práctica habitual en nuestro mercado la utilización de contratos de fideicomiso como vehículo para canalizar desarrollos inmobiliarios de los más diversos tipos. Esto se debe a los innegables beneficios que esta figura contractual aporta a los desarrolladores de este tipo de negocios, particularmente en cuanto a su flexibilidad y resguardo patrimonial mediante la constitución de un patrimonio de afectación. De esa manera, su preeminencia en el mercado inmobiliario determina que sea en muchos casos el negocio jurídico a través del cual se vinculan los consumidores que buscan adquirir un inmueble, ya sea con fines de vivienda o como pequeños inversores que intentan resguardar el valor de sus ahorros.
En este tipo de contratos de fideicomiso estructurados específicamente para desarrollos inmobiliarios encontramos modalidades diferenciadas de acuerdo a cada negocio en particular, pero es posible identificar ciertas prácticas reiteradas y la actuación de ciertos sujetos en roles determinados. Como señala Aicega, la estructura del fideicomiso suele estar montada sobre la base de fiduciantes —generalmente adherentes— que efectúan aportes —usualmente dinerarios— para financiar la construcción. Esta recibe distintas designaciones según las morfologías que adopte: "desde el pozo" o "al costo", que suelen ser utilizadas como sinónimos y refieren a la existencia de algunos mecanismos previstos contractualmente para mantener la correlación entre la variación de costos de las obras y los aportes o "a precio fijo", cuando el aporte está determinado desde el comienzo del contrato[1]. Muy simplificadamente, en este esquema aparecen habitualmente, en primer lugar, uno o varios fiduciantes originales que aportan el inmueble sobre el cual tendrá lugar el desarrollo u otros bienes, para que luego se incorporen los fiduciantes adherentes, que son habitualmente consumidores que buscan adquirir un inmueble con destino final. En segundo lugar, tenemos al fiduciario que recibe la propiedad fiduciaria de los bienes y los administra teniendo como fin la construcción de un inmueble de determinadas características convenidas para, una vez terminada la obra, transferir las unidades funcionales a los beneficiarios, que suelen ser los fiduciantes.
A este esquema básico debemos agregar como un paso previo la existencia de figuras de intermediación con distintos niveles de injerencia en el desarrollo del proyecto, que no suelen formar parte del contrato de fideicomiso en sí mismo, pero que resultan fundamentales para su nacimiento, estructuración y para la captación de los consumidores interesados en adquirir un inmueble. Este papel, que siguiendo a Lisoprawski podemos identificar con el nombre de desarrollador, es una figura de contornos poco definidos, pero qué consiste generalmente en agrupar inversores para un proyecto particular aportando la idea, la estructuración, la organización y eventualmente la captación de inversores, a cambio de honorarios y comisiones. De ese modo, el desarrollista por lo general sale con su ganancia antes de que la edificación comience, y luego se desliga de las responsabilidades frente a los fiduciantes[2]. Dentro de este amplio espectro, en este trabajo nos ocuparemos de un supuesto particular, referido a aquellos casos en que este rol está ocupado por empresas dedicadas, como objeto principal, al corretaje inmobiliario y que, ante un eventual fracaso del proyecto, se amparan en esa posición de mero intermediario. Estas se suelen contar entre las de mayor importancia en el mercado y aportan el valor de su marca para generar confianza en el proyecto y atraer inversores, habitualmente consumidores, variando en la injerencia real que poseen en el desarrollo del emprendimiento.
Esa actuación genera una multiplicidad de interrogantes en cuanto al encuadre jurídico que le corresponde. En primer lugar, respecto a los alcances de su actuación en el negocio jurídico globalmente considerado y sus diferencias con el corretaje inmobiliario. En segundo lugar, en cuanto a si es posible considerarlo como proveedor en el marco de una relación de consumo y el alcance de tal calificación. De esa manera, en estas líneas nos abocaremos a tratar esos interrogantes para, sobre esa base, indagar en la atribución de responsabilidad civil al desarrollador de este tipo de proyecto inmobiliario frente a los consumidores que se han constituido en adherentes del fideicomiso por los daños derivados de incumplimientos obligacionales de las prestaciones a cargo de los proveedores principales.
II- La intermediación y la relación de consumo inmobiliaria
Cómo ha marcado alguna jurisprudencia “el fideicomiso no es un negocio en sí mismo, sino un vehículo neutro respecto de un negocio subyacente”[3]. Por lo tanto, para analizar si estamos en presencia de una relación de consumo debemos estar atentos a las características del negocio en cuestión y a la actuación de las partes intervinientes en él, confrontadas con los requisitos de existencia de la relación de consumo.
En ese sentido, el art. 1092 CCC, en concordancia con el art. 3° de la Ley de Defensa del Consumidor (LDC), define a la relación de consumo como "el vínculo jurídico entre un proveedor y un consumidor". De ese modo, si bien no existe una previsión legal específica referida a la protección del consumidor inmobiliario, no cabe duda de que, a partir de la modificación de la ley 26.361, las operaciones inmobiliarias están alcanzadas por el régimen consumeril, siempre y cuando estemos dentro de su ámbito subjetivo de aplicación. A partir de ello, la relación de consumo inmobiliario ha sido definida con acierto como “el vínculo jurídico entre el proveedor que de modo profesional ofrece en el mercado bienes inmuebles con el objeto de que el consumidor adquiera, sobre estos, derechos reales o personales como destinatario final”[4].
No cabe duda de que hay ciertos sujetos que habitualmente ocupan el rol de proveedor en el marco de estas relaciones de consumo inmobiliario, como es el caso del fiduciario a cargo del desarrollo del proyecto. Sin embargo, como hemos señalado, aquí nos interesa tratar otro supuesto, referido a las empresas dedicadas al corretaje inmobiliario que se constituyen en desarrolladoras o promotoras de un proyecto inmobiliario que a la postre es instrumentado a través de un fideicomiso. Estas empresas son las que, a través de su marca y reconocimiento en el mercado, generan confianza y atraen a los consumidores que se constituirán en adherentes del fideicomiso. No obstante, habitualmente en los papeles limitan su actuación a un mero corretaje inmobiliario, desligándose de toda responsabilidad respecto del éxito o fracaso del proyecto.
De ese modo, en primer lugar, corresponde analizar el encuadre jurídico de su actuación. En esa línea, no nos abocaremos aquí al debate referido a la aplicación de la normativa consumeril al corretaje inmobiliario a partir de la exclusión que realiza el art. 2 LDC de determinadas profesiones denominadas liberales.[5] Es que, en rigor de verdad, la actividad desarrollada por estos desarrolladores no puede ser calificada como corretaje.
En cuanto a ello, el artículo 1345 del CCC señala que “hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes”. En ese sentido, es relevante destacar que el corredor se obliga a mediar en la negociación, haciendo especial hincapié en el verbo “mediar”. Mantiene así dos características fundamentales: a) la autonomía, es decir que, es totalmente independiente del comitente y; b) su carácter no representativo.[6] Su desempeño como intermediario entre la oferta y la demanda está destinado a facilitar la realización del negocio. De ello se desprende que el corredor no es esencial en el negocio, sino que vehiculiza una mejor oportunidad para su concreción, por lo cual en el corretaje convencional la figura del corredor es fungible, de mucha menor trascendencia para el negocio. Así, en una compraventa el corredor acercará compradores para que el inmueble se venda. Sin embargo, no podemos decir que la compraventa se materializa, principalmente, por su actividad, sino por las características intrínsecas del inmueble. Contrariamente, en el esquema descrito, sin esta figura central el negocio no existiría, por la sencilla razón de que se requiere de la intervención de una marca con peso que dé viabilidad al proyecto, de lo contrario los adherentes no lo verían fiable. Lo central radica en que, si bien el comercializador del fideicomiso y el corredor inmobiliario comparten un interés en la finalización del negocio o proyecto para cobrar la comisión, encuentran su diferencia en el rol o actividad desplegada para que ese fin se cumpla.
En ese aspecto, el corredor se dedica a unir dos partes para que el negocio jurídico se realice mientras que en el fideicomiso el desarrollador es, como señalamos al principio, quien mediante la confianza que su nombre genera atrae a los adherentes para formar así la masa de fiduciantes que se requiere para el funcionamiento del negocio. Además, en algunos casos, no sólo tiene interés en “vender” la adhesión al proyecto para cobrar la comisión sino también en comercializar las unidades futuras. El rol que efectúan no es de mera intermediación, sino activo. Podemos decir, sin temor a equivocarnos que es la figura central que permite –a través de su marca y reputación– atraer a los adherentes quienes confían en ese proyecto en tanto existe esa figura.
Esta situación no es nueva. Hace ya muchos años Lisoprawski y Del Sel advertían del fenómeno del desarrollador inmobiliario que se ocupa de la estructuración del proyecto y de la captación de los inversores sin poner en juego en ningún momento su responsabilidad. Se trata de quien se ocupa de buscar inversores para comprar el terreno, de la publicidad del proyecto y de su comercialización. De ese modo, “será, en definitiva, la "cara visible" del proyecto, y quien convenza a efectuar la inversión, porque, entre otras cosas, el proyecto contempla que —para seguridad de todos los adquirentes— el dinero será entregado a un fiduciario, quien lo manejará bajo los estrictos cánones de un fideicomiso, que en el imaginario de la gente común o de los legos es sinónimo de confianza. De esta manera, el developer inmobiliario termina consiguiendo los fiduciantes-beneficiarios de una o más unidades, cuyo dinero —previa deducción de una suculenta comisión— será entregado al fideicomiso para que el fiduciario comience su larga tarea de llevar a buen puerto ni más ni menos que todo el plan de negocios”.[7] A lo expuesto debemos agregar que, en el caso que nos ocupa, se trata de empresas dedicadas al corretaje inmobiliario, que son proveedores expertos y de renombre en el mercado, cuyas marcas tienen una significación y un valor para el consumidor profano.
En ese sentido, Ariza destaca con acierto que “la actividad del intermediador, dentro del mercado inmobiliario, se ha diversificado, asumiendo modalidades que lo diferencian del clásico corredor equidistante de ambas partes”.[8] Por lo tanto, corresponde concluir que la actuación descrita, ajena al objeto específico del corretaje, debe ser considerada como la de un proveedor profesional en los términos del art. 2 LDC. Sin embargo, dado que en la estructuración del negocio no suelen aparecer vinculados a la ejecución de las prestaciones principales, que quedan en cabeza del fiduciario, corresponde analizar cuáles son los alcances de los deberes derivados de esa relación de consumo. Esto es, si se limita a una mera intermediación y al acabado cumplimiento de los deberes de conducta en relación a esa prestación principal (información, trato equitativo y digno) o si, por el contrario, es posible la imputación de responsabilidad civil al desarrollador por el incumplimiento obligacional de los proveedores principales, encargados del desarrollo de la obra y la entrega de lo comprometido al consumidor. En los acápites siguientes proponemos dos aristas de análisis para pensar la temática.
III- la conexidad contractual
En primer lugar, nos referimos a los desarrollos sobre la teoría de las redes contractuales, también denominadas como contratos conexos o coligados, que poseen un amplio recorrido en nuestro país desde hace ya muchos años. Se trata de supuestos en los cuales varios contratos se encuentran unidos por una operación económica global, en las que estos solo tienen sentido si están unidos en un mismo sistema. Aunque concurren varios contratos que tienen su propia tipicidad, su propia causa y objeto, hay una operación económica superior a ellos, que les da un sentido único.[9]
Eso es precisamente lo que ocurre en el supuesto que nos ocupa. Los desarrollos inmobiliarios presentan una multiplicidad de vínculos contractuales, tanto dentro del lado de la oferta, con los distintos vínculos que unen a quien desarrolla o comercializa el proyecto con los restantes sujetos implicados en su financiación, manejo y construcción, como los diferentes actos jurídicos que celebra el consumidor con el objetivo de adquirir un inmueble, desde el primer vínculo con la empresa inmobiliaria hasta la adhesión al fideicomiso. Vale destacar que el fideicomiso no existe en función de sí mismo, sino de otras relaciones negociales a las que da cauce y es el análisis global de esas relaciones lo que da cuenta de la existencia de una operación económica común con una finalidad única. Es por ello que, más allá del marco jurídico al que se sometan los proveedores para regular sus derechos, frente a los consumidores con los que se relacionan en la etapa de comercialización, esa vinculación contractual genera los efectos propios de la conexidad.[10]
Desde esa órbita, se puede ubicar al desarrollador como organizador del sistema contractual, dado que es quien da nacimiento al proyecto y se presenta como su cara visible frente a los consumidores, por lo que sus acciones repercuten directamente en la causa supracontractual y todos los contratos ligados a ella.
A partir de ello, se puede plantear la extensión de la responsabilidad por incumplimientos de obligaciones emergentes del contrato de fideicomiso ya sean absolutos (no conclusión del proyecto) o relativos (v. gr. entrega tardía de la unidad, defectos de fabricación, diferencias con las precisiones contractuales respecto de su calidad o extensión, etc.) más allá de los límites de ese único contrato. De esa manera, se podría responsabilizar a la empresa inmobiliaria que ocupa el lugar de desarrolladora por esos incumplimientos contractuales, cumpliendo el efecto típico de la conexidad contractual que es limitar el efecto relativo de los contratos y permitir que la responsabilidad puede extenderse más allá de los límites de ese único contrato, otorgando al consumidor una acción directa contra el que formalmente no es deudor de la prestación comprometida, pero que ha participado en el acuerdo conexo a fin de reclamar la prestación debida o la responsabilidad por incumplimiento.[11]
Un escollo a esta posición es la regulación de la conexidad contractual en el CCC, que no prevé una acción directa contra el contratante conexo por el incumplimiento contractual del contratante directo, dado que el art. 1075 CCC únicamente dispone que el contratante puede “oponer las excepciones de incumplimiento total, parcial o defectuoso, aún frente a la inejecución de obligaciones ajenas a su contrato.”. Sin embargo, consideramos que la consecuencia que se deriva de la existencia de una red contractual dada en el marco de una relación de consumo es ubicar al contratante conexo como proveedor profesional de la prestación principal comprometidas en el negocio jurídico globalmente considerado. En tal caso la responsabilidad comprenderá los daños que derivan de la lesión al interés de prestación del adquirente (consumidor), derivados del incumplimiento absoluto o relativo de la obligación asumida, en los términos del art. 10 bis LDC.
IV- La protección de la confianza generada en los consumidores
En un segundo lugar, tenemos al principio de confianza, como derivación de la buena fe subjetiva, el cual implica que quien deposita su confianza en una determinada situación espera un comportamiento predecible conforme las expectativas que se generaron como antecedente. De tal manera, el punto neurálgico es la expectativa de comportamiento generada, pero, como es lógico, no cualquier expectativa, sino aquella que sea objetivamente justificada y estandarizada conforme los antecedentes generados en el marco de la relación jurídica. Se ha señalado que sus efectos jurídicos son aún más intensos en la formación de roles profesionales, como aquellos que se apoyan en un especial conocimiento, o en una posición económica y profesional sobresaliente y reconocida, pues se supone que al saber estándar se le adiciona un plus de profesionalismo (art. 1725, CCC cuando alude a la confianza por la “condición especial de los agentes”).[12]
El CCCN en su art. 1067 ha receptado este principio, disponiendo que “La interpretación debe proteger la confianza y la lealtad que las partes se deben recíprocamente, siendo inadmisible la contradicción con una conducta jurídicamente relevante, previa y propia del mismo sujeto”.
En estrecha vinculación con la confianza se encuentra la noción de apariencia, puesto que la confianza es generada por la apariencia desplegada. Esta posee un amplio grado de desarrollo en nuestra doctrina y jurisprudencia en diversos aspectos, pero especialmente en el derecho del consumidor, donde sus ámbitos de aplicación y consecuencias se amplían notablemente, con especial relación con la información y la publicidad[13]. En ese sentido se destacan el carácter vinculante de las ofertas y las precisiones publicitarias y el desarrollo de la noción de proveedor aparente, entendiéndose como tal aquel que, sin serlo efectivamente, pone su marca, nombre o denominación en este, presentándose ante la comunidad de esa manera. Ambas cuestiones entran a tallar en el supuesto bajo análisis.
En los acápites anteriores destacamos que el desarrollador es la cara visible del proyecto y quien a través del reconocimiento y prestigio que emana de su marca, a partir de su posición como experto en ese particular mercado, atrae a los consumidores a adherir al fideicomiso inmobiliario. Para ello, habitualmente realiza publicidad acerca del proyecto, donde se ven una serie de precisiones que muchas veces no se corresponden con los términos de los contratos posteriormente suscriptos. Asimismo, utiliza la confianza institucional que se deriva de su marca a partir de la colocación de cartelería en la obra, generando la creencia de que la concreción del proyecto está a su cargo o bajo su dominio y control. Ese despliegue realizado en el mercado genera, a nuestro entender, una serie de consecuencias.
En primer lugar, la aplicación del mandato que se deriva del art. 8 LDC y la integración al contrato de las precisiones publicitarias, por lo que se incluyen en el plexo obligacional de los proveedores el cumplimiento de los plazos, costos, características de las unidades y demás cuestiones que hayan sido publicitadas. Esto es así aun cuando la prestación deba ser cumplida por un tercero, en este caso el fiduciario. Como bien destaca Quaglia, ello también se deriva del art. 19 de la LDC, el cual exige que los servicios se presten en los términos, plazos, condiciones, modalidades, reservas y demás circunstancias conforme a las cuales hayan sido ofrecidos, publicitados o convenidos, aun cuando el que publicite es un tercero y más aún cuando se cumple lo publicitado por dicho tercero.[14]
Se trata de una cuestión de particular relevancia en los fideicomisos al costo o “pozo”, porque en las publicidades y comunicaciones efectuadas en la etapa precontractual se suele indicar un precio fijo, al menos por metro cuadrado, y una fecha de entrega determinada. Sin embargo, los términos del contrato de fideicomiso al que posteriormente adhiere al consumidor son notablemente distintos: se trata de un esquema sin un precio cierto, con prestaciones que son habitualmente fijadas al comienzo mediante un cronograma de pagos que incluye pagos determinados y otros actualizables con algún índice (normalmente CAC, vinculado al costo de la construcción), pero que permiten, si por algún motivo no se cubren los gastos, ya sea vinculado a cuestiones macroeconómicas o de mal manejo del proyecto, añadir nuevas obligaciones de pago en cabeza de los fiduciantes adherentes. A partir de ello, alguna jurisprudencia ha entendido que el adherente es un inversor que asume el riesgo del emprendimiento.[15] Esta postura parte de una premisa errónea: prioriza la figura jurídica utilizada —el fideicomiso— por sobre el contenido económico del negocio y su causa fin, que no es otra que la adquisición de una unidad habitacional con destino final. La ponderación de la estructura organizacional del negocio resulta subsidiaria para la calificación del contrato y aplicación de la LDC.[16]
De esa manera, a los fines de integrar el contrato y analizar el contenido de las prestaciones comprometidas debemos considerar, como marcaba Lorenzetti que "es necesario utilizar la noción de apariencia jurídica para sostener que hay oferta contractual de bienes o servicios, y la de la confianza, para juzgar la aceptación. Estos instrumentos tienen importancia decisiva a la hora de la formación del consentimiento contractual”.[17] El adherente no negocia, no asume el riesgo empresarial ni participa de las decisiones de fondo. Su expectativa es una sola, basada en la apariencia desplegada en la etapa precontractual a partir de cómo es comercializado el proyecto: recibir su unidad a cambio de una suma de dinero determinada (y no determinable). Por ello, las precisiones publicitarias relativas al precio resultan vinculantes con preeminencia sobre los términos contractuales del fideicomiso.
Lo mismo ocurre con los plazos de entrega de las unidades funcionales. Es una cláusula habitual que permite extender indefinidamente la entrega de la unidad comprometida. En tal caso, sin perjuicio de que una cláusula de tal tenor puede ser considerada abusiva por desnaturalizar las obligaciones del proveedor, también resultan vinculantes las precisiones efectuadas, por lo que ante su incumplimiento estaremos en presencia de un daño al interés de prestación del consumidor.
En segundo término, destacamos que a partir de la apariencia desplegada el consumidor puede razonablemente entender que la empresa inmobiliaria está a cargo del proyecto o, al menos, que éste se encuentra bajo su control, lo que resulta determinante para que se vincule en ese proyecto. A partir de ello, podemos considerar que la empresa inmobiliaria se constituye en proveedor aparente de las prestaciones principales del negocio, lo que inhibe cualquier planteo de ajenidad respecto del desarrollo del fideicomiso.
En ese sentido, debemos destacar que se trata de un mercado altamente especializado donde la brecha de conocimiento entre el proveedor experto y el consumidor profano se ve particularmente ampliada. La actuación profesional del proveedor genera una apariencia de solvencia técnica y de allí que se le imponga no traicionar las legítimas expectativas de quien se relacionó con él.[18]
Asimismo, esa apariencia es un elemento determinante para considerar la existencia de un sistema contractual con una finalidad económica común, conforme hemos destacado en el acápite anterior. En consecuencia, por una u otra vía, la empresa inmobiliaria se constituye en proveedora principal de las prestaciones comprometidas y deberá sustentar la confianza generada, la cual posee indudables consecuencias en materia de responsabilidad civil. En ese sentido, se ha señalado que "la tutela de la confianza constituye un centro de atribución autónomo y objetivo de responsabilidad, que tiene operatividad y autonomía propias y abre un camino más en los hechos fuentes generadores de daños y se incorpora a la sistemática de la teoría general de reparación de daños".[19] Por lo tanto, ante la existencia de incumplimientos obligacionales deberá responder de manera objetiva, de acuerdo al art. 10 bis LDC, siendo su responsabilidad concurrente junto con los demás obligados frente al consumidor.
V- Conclusiones
En estas líneas abordamos la situación de las empresas inmobiliarias dedicadas principalmente al corretaje inmobiliario que, bajo la apariencia de simples intermediarias, asumen en los hechos el rol de desarrolladoras o promotoras en fideicomisos inmobiliarios. En primer lugar, consideramos que su intervención excede los contornos típicos del corretaje, configurando una participación activa en la estructuración, promoción y comercialización del proyecto, lo que las convierte en figuras clave para su viabilidad.
En segundo término, analizamos la existencia de una relación de consumo entre estas empresas y los adherentes al fideicomiso que tienen como finalidad la adquisición de unidades con fines de vivienda o para mantener el valor de sus ahorros, fundada en su actuación profesional en tanto expertos en el mercado inmobiliario, lo que justifica su caracterización como proveedoras.
A partir de allí, estudiamos las consecuencias de la existencia de esa relación de consumo en cuanto a la extensión de la responsabilidad frente a incumplimientos obligacionales de las prestaciones a cargo de los proveedores principales a cargo de la concreción del proyecto. De ese modo, propusimos dos aristas de análisis. Por un lado, consideramos que la vinculación de los consumidores con la empresa inmobiliaria resulta conexa con los restantes vínculos jurídicos que hacen al desarrollo del proyecto, particularmente con la adhesión de los fiduciantes al fideicomiso, dado que están unidos por una finalidad económica común. Por el otro, destacamos la protección que es debida a la confianza generada en los consumidores a través de la publicidad y lo que la marca de la empresa simboliza y el modo en que se realiza la comercialización generando expectativas en la etapa precontractual que no se suelen corresponder con los términos contractuales. En ese sentido, consideramos el carácter vinculante de las precisiones publicitarias, particularmente en cuanto comprometen un precio o un plazo determinado, aun cuando se trata de fideicomisos al costo.
En ambos casos, concluimos que la consecuencia es emplazar a la empresa inmobiliaria como proveedora de las prestaciones principales comprometidas en la relación de consumo globalmente considerada, es decir, la entrega de una unidad habitacional de las características y en las condiciones comprometidas. Ello es la consecuencia de la existencia de una red contractual dada en el marco de una relación de consumo y también puede inferirse de considerar a la empresa inmobiliaria como proveedora aparente. Por lo tanto, en casos de incumplimientos obligacionales relativos a esas prestaciones, aun cuando su cumplimiento no esté a cargo de ella, deberá responder de manera objetiva y concurrente junto a los demás obligados por la lesión al interés de prestación del consumidor, en los términos del art. 10 bis LDC.
(*) Abogado (UBA). Magíster en Derecho Civil Patrimonial (UCA). Docente de Elementos de Derecho Civil (UBA) y de la Maestría en Derecho Civil Patrimonial (UCA).
(**) Abogado (UBA). Magíster en Derecho Civil Patrimonial (UCA).
[1] AICEGA, M.V. “Fideicomiso inmobiliario destinado a consumidores. Configuración, calificación de la relación de consumo y obligaciones del fiduciario proveedor”, RCCYC, 2023 (diciembre), cita online: TR LALEY AR/DOC/2719/2023.
[2] LISOPRAWSKI, S. “Fideicomisos de construcción al costo”, LL 21/11/2011, cita online: TR LALEY AR/DOC/5697/2011.
[3] Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Necochea, “C., R. O. c. C., O. N. y Ot. s/ Nulidad de acto jurídico” del 22/10/2019, El Derecho - Diario, Tomo 286, Cita Digital:ED-CMXVII-118
[4] JAPEZE, B., “La fisonomía multiforme del proveedor en la relación de consumo inmobiliario” RCCyC, 2023, cita online TR LALEY AR/DOC/42/2023
[5] Sin perjuicio de lo cual, consideramos que aún de tratarse un caso de corretaje inmobiliario resulta de plena aplicación la normativa tuitiva de los consumidores por tratarse de una actividad netamente comercial organizada bajo la forma de empresa y no una profesión liberal.
[6] CALDERÓN, M., “Contratos Parte Especial” en SÁNCHEZ HERRERO, A., (Dir.) SÁNCHEZ HERRERO, P. (coord.), Tratado de Derecho Civil y Comercial, Buenos Aires, La Ley, 2018, T. V, pág. 398.
[7] LISOPRAWSKI, S., V. y DEL SEL J., M., “Responsabilidad del "developer" en el fideicomiso inmobiliario” LL, 2007, TR LALEY AR/DOC/3878/2007. Si bien los autores se refieren a la responsabilidad penal que puede caberle a esta figura, resulta muy ilustrativa la descripción que realizan del fenómeno y su implementación en la práctica negocial.
[8] ARIZA, A., "Contratación inmobiliaria y defensa del consumidor", en, STIGLIZ — HERNANDEZ Directores, Tratado de Derecho del Consumidor, t. II, La Ley, Buenos Aires, 2015.
[9] LEIVA FERNÁNDEZ, L.: “Comentario al artículo 1074” en Director ALTERINI J., H., Coordinador ALTERINI, I., E., Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. Tratado Exegético. Tomo V., La Ley, Buenos Aires, 2016.
[10] JAPEZE,, B, “CALIFICACIÓN DEL PROVEEDOR INMOBILIARIO“ en ALTERINI I., E., y AICEGA M., V., , Directores, Derecho de Consumo Inmobiliario, Tomo I, La Ley, Buenos Aires, 2021.
[11] Conclusiones de las XV Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 1995, Comisión n° 3, Contratos: La protección del consumidor en el ámbito contractual, pto. 14.
[12] WEINGARTEN, C., "El principio de confianza en el Código Civil y Comercial", Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2020.
[13] HEREDIA, P., D. “La apariencia jurídica en general y en el derecho comercial” RCCyC, 2023, Cita online: TR LALEY AR/DOC/3616/2022
[14] QUAGLIA, M “La relación de consumo en el marco del mercado inmobiliario: algunas pautas de tutela” RCCyC, 2017 (abril), Cita Online: TR LALEY AR/DOC/689/2017.
[15] CNCiv., sala J, 5-12-2022, “B., J. C. c. D. S. I. S.A. y otro s/daños y perjuicios” con nota de KEES, M. H., “Vicisitudes contractuales del fideicomiso al costo”, ED, 2023,, T.302, ED-IV-DCLXXXVI-743.
[16] Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Santa Fe, sala I, 14/06/2021, “VH Desarrollos Inmobiliarios SRL y otros s/ Presunta infracción Ley 24240 -Consumido” - AR/JUR/110798/2021.
[17] LORENZETTI, R. L., "Consumidores", Rubinzal Culzoni, Buenos Aires, 2009, p. 71.
[18] JAPEZE, B.. ”La fisonomía…” op. cit.
[19] BARBADO, P. B., "Los principios de confianza y transparencia en la relación de consumo", Revista de Derecho de Daños, Rubinzal Culzoni, 2016, 1.