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Por Juan Antonio Costantino
El reglamento de copropiedad y administración de un consorcio constituido según lo dispuesto por la ley 13.512, forma parte del título de dominio de cada uno de los propietarios y constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones y su acatamiento es fundamental en el sistema organizado por la citada norma como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los copropietarios y al buen funcionamiento del régimen comunitario establecido por la ley (CC0203 LP Sentencia 25-489, “Ferrando Isabel c/ Consorcio de Propietarios Calle Diag. 80 entre 42-116 s/ Daños y Perjuicios”).”“El reglamento de copropiedad y administración correspondiente al edificio dividido e inscripto conforme al régimen de la ley 13.512 es ley no sólo para los copropietarios, sino también para quienes hayan adquirido derechos y acciones de parte de uno de ellos por vía de cesión de derechos o de boleto de compraventa y aún para quienes ocupen una de las unidades del edificio (Cám. 1° Civ. Y Com. Mar del Plata, 16/3/71, ED. 43-396).”
“El reglamento de copropiedad y sus cláusulas son ley (art. 1197, cód. civ) no sólo para los consorcistas sino para todos los habitantes del inmueble, y un consorcista sino para todos los habitantes del inmueble, y un consorcista locador no puede transmitir a su locatario un derecho mejor o más extenso (art. 3270 cód. civ.) y, por tanto, el inquilino, ocupante, tenedor, también está obligado a respetar las cláusulas del reglamento y no varias el destino allí establecido (CNEsp. Civ. y Com, Sala IV, 30-6-83, ED. Ejemplar del 30/9/83).
Alquileres temporarios y reglamento de copropiedad: límites al uso del inmueble
Comentario a fallo: Expte. N° 13388/2025 - Cons de Prop Rep Arabe Siria 2773-1 c/ L, G R s/medidas precautorias” - JUZGADO NACIONAL CIVIL N° 54 – 16/10/2025 (sentencia no firme)(*)
Convocados nuevamente por este prestigioso portal jurídico, realizaremos un breve comentario al fallo: Expte. N° 13388/2025 - Cons de Prop Rep Arabe Siria 2773-1 c/ L, G R s/medidas precautorias” - JUZGADO NACIONAL CIVIL N° 54 – 16/10/2025 (sentencia no firme)
En primer lugar, deseo destacar la tarea profesional del abogado del consorcio, al gestionar la vía judicial mediante una medida cautelar, en vez de recurrir al largo camino de la acción sumarísima prevista en el art. 2069 del C.C.y.C.
Muchas veces el maestro Morello nos recordaba que la creatividad del abogado litigante llevó a importantes innovaciones que luego trascendieron en textos legales, y fijaron pautas operativas de gran trascendencia; Siempre mencionaba los casos Siri y Kot y Colalillo (C.S.238:550, del 18 de septiembre de 1957).
Si bien el 80% del fallo discurre sobre la naturaleza de la cautelar solicitada en el sentido de diferenciar los efectos de las medidas autosatisfactivas -genial creación del profesor Peyrano,- lamentablemente fallecido- y la necesidad de bilateralizar el pedido, analizaremos los aspectos pertinentes sobre la obligatoriedad del Reglamento de Propiedad y los efectos del Código Civil y Comercial sobre los Reglamentos preexistentes.
Coincidimos en gran medida con la sentencia en análisis, pero lo cierto es que estos alquileres de “alta rotatividad”, ofrecidos desde plataformas virtuales, generan el inconveniente del permanente ingreso de personas al edificio, que cambian a los pocos días y generan molestias, mucha mayor utilización de los servicios comunes y las inseguridades propias de desconocidos.
No obstante, ello, es de práctica desde siempre, en los centros turísticos de todo el país, y en especial los de la zona atlántica, que en temporada veraniega se ofrezcan por las inmobiliarias alquileres semanales, sin que en este aspecto existan precedentes que se opongan a este sistema.
En cuanto a la obligatoriedad del Reglamento de Propiedad, que forma parte de los fundamentos del fallo, ya Mario Bendersky, en su obra El Reglamento de Copropiedad redactado por el propietario vendedor, LL. 91-232) nos enseña que: 1) El Reglamento de Copropiedad no constituye sólo una mera enumeración de normas de vecindad y convivencia, sino que, representa principalmente, una de las partes integrantes del propio título de dominio y como tal es oponible a los propietarios integrantes del consorcio, a los terceros y sucesores de dichos propietarios; 2) La causa legal, de donde emana la obligatoriedad de observancia de acuerdo contenido en el reglamento, aviene de la naturaleza eminentemente convencional del mismo sobre un objeto de interés jurídico, configurando así un verdadero contrato, desde que es fuente de obligaciones y derechos para sus otorgantes.-
“El reglamento de copropiedad y administración de un consorcio constituido según lo dispuesto por la ley 13.512, forma parte del título de dominio de cada uno de los propietarios y constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones y su acatamiento es fundamental en el sistema organizado por la citada norma como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los copropietarios y al buen funcionamiento del régimen comunitario establecido por la ley (CC0203 LP Sentencia 25-489, “Ferrando Isabel c/ Consorcio de Propietarios Calle Diag. 80 entre 42-116 s/ Daños y Perjuicios”)
El reglamento de copropiedad y administración correspondiente al edificio dividido e inscripto conforme al régimen de la ley 13.512 es ley no sólo para los copropietarios, sino también para quienes hayan adquirido derechos y acciones de parte de uno de ellos por vía de cesión de derechos o de boleto de compraventa y aún para quienes ocupen una de las unidades del edificio (Cám. 1° Civ. Y Com. Mar del Plata, 16/3/71, ED. 43-396).-
El reglamento de copropiedad y sus cláusulas son ley (art. 1197, cód. civ) no sólo para los consorcistas sino para todos los habitantes del inmueble, y un consorcista sino para todos los habitantes del inmueble, y un consorcista locador no puede transmitir a su locatario un derecho mejor o más extenso (art. 3270 cód. civ.) y, por tanto, el inquilino, ocupante, tenedor, también está obligado a respetar las cláusulas del reglamento y no varias el destino allí establecido (CNEsp. Civ. y Com, Sala IV, 30-6-83, ED. Ejemplar del 30/9/83).-
El sentenciante hace especial hincapié en el texto del Reglamento de Propiedad que rige al edificio en cuanto en su cláusula IV dispone que las unidades funcionales sólo podrán destinarse a “la vivienda de sus ocupantes o el ejercicio de la profesión de los mismos” junto con la prohibición de destinarlas a casa de pensión o alojamiento, y en general a toda otra actividad contraria a la tranquilidad, de esencia, decoro, moralidad y buen nombre del edificio a lo que aduna el reconocimiento del demandado en asamblea de cesar con su conducta.
Eficacia temporal de la norma
Se discurre en el fallo sobre la confrontación entre el Reglamento de Propiedad preexistente y las normas del Código Civil y Comercial.
Ya en nuestro libro “La Propiedad Horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación” edit. Hammurabi, 2015, página 24 sostuvimos -y a posteriori gran parte de la Doctrina y Jurisprudencia adhirió a este criterio- la prioridad de la ley de fondo en materia de derechos reales sobre los Reglamentos de Propiedad preexistentes.
El Código Civil y Comercial vigente trata en su artículo 7° la eficacia temporal de las leyes; dice expresamente:
“A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.-
Las leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales.-
Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo”.
La primera parte del artículo 7° establece el principio rector: las leyes son de aplicación inmediata a partir de su sanción aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones existentes.-
En el segundo párrafo establece el otro principio general: la leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, y en todo caso, si así se estableciera no pueden afectar derechos amparados por garantías constitucionales.-
En el tercer apartado la norma contempla la excepción al principio general de la aplicación inmediata de la ley, y es el caso de las leyes supletorias las cuales no son aplicables a los contratos en curso de ejecución.-
Ahora bien, es necesario distinguir entre las leyes o normas imperativas de las leyes o normas supletorias.-
Es decir, en un rápido análisis, podemos sostener que las leyes pueden clasificarse en imperativas o supletorias (o dispositivas).-
La característica central de las leyes imperativas es que son generalmente de aplicación inmediata y prevalecen sobre cualquier acuerdo en contrario que puedan establecer los particulares, es decir, se imponen por sobre la voluntad de las partes.-
En cambio las leyes supletorias o dispositivas se caracterizan por la posibilidad de que las partes puedan disponer de la norma, haciendo prevalecer sus propias normas o acuerdos.-
Luego, podemos sostener entonces que hay normas imperativas que son de aplicación inmediata, y hay normas supletorias que solo se aplican ante la ausencia de acuerdo entre las partes, y que no son aplicables a los contratos en curso de ejecución.-
Reitero, las normas imperativas resultan de aplicación inmediata y no pueden ser sustituidas por la voluntad de las partes, a diferencias de las leyes supletorias que solo se aplican a los contratos celebrados con posterioridad a su vigencia y en ausencia de acuerdo de partes.-
Ejemplo; una norma imperativa es la que fija la edad de la capacidad de las personas, que no puede ser alterada por la voluntad de las partes y se aplica en forma inmediata a la sanción de la ley que así lo dispone.-
La norma supletoria no se aplica a los contratos en curso de ejecución y solo a los celebrados con posterioridad a su sanción, como por ejemplo lo dispuesto por el Art.1209 del C.C.C. respecto a la obligación del locatario en relación al pago de cargas y contribuciones del bien locado, que establece que no están a su cargo el pago de las cargas que gravan la cosa, salvo pacto en contrario.- Las partes podrán establecer libremente su imposición.-
I.-)
Reglamentos de propiedad preexistentes y la nueva legislación.
Uno de los primeros aspectos a resolver es como incide la nueva legislación en las decenas de miles de reglamentos de propiedad vigentes en el país, para cada edificio afectado a propiedad horizontal.
Pensamos que la solución puede tomarse de la ley de propiedad horizontal española, al momento de ser reformada por la ley 8/1999, de 6 de abril.
Entre las disposiciones adicionales se establecieron regulaciones transitorias y finales.
Las transitorias tienen que ver con los procesos judiciales en trámite; en este sentido se dispuso que la nueva legislación no sería aplicable a los procesos judiciales ya iniciados de acuerdo con la legislación anteriormente vigente, los cuales continuarían tramitándose con arreglo a la vieja ley, hasta su conclusión.
Como parte de la disposición final, que consideramos tendría que ser la mejor para nuestro sistema, se dispuso que las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios, quedarían sin efecto en la medida que resulten contrarias o incompatibles con la nueva ley; se estableció también que los estatutos o reglamentos de propiedad se adaptarían, en el plazo de 1 año a lo dispuesto en la nueva legislación.
(*) Expte. N° 13388/2025 - Cons de Prop Rep Arabe Siria 2773-1 c/ L, G R s/medidas precautorias” - JUZGADO NACIONAL CIVIL N° 54 – 16/10/2025 (sentencia no firme) (elDial.com – AAECCB)
(**) Doctor en Derecho por la Universidad Nacional de Mar del Plata, Profesor Titular Regular de Derecho Procesal Civil hasta el año 2022 en que debió estatutariamente acogerse al régimen jubilatorio y autor de diferentes obras en la materia de propiedad horizontal.